Довольно часто у одного коммерческого здания (например, торговый центр) несколько собственников и, даже если доля площади здания выделена в натуральном выражении (этаж или помещение), имеются лифты, лестничные марши, коридоры, крыша и т.п., т.е. общедомовое имущество. Рассмотрим возможные варианты решений для собственников в отношении ремонта такого имущества в части бухгалтерского учета и налогообложения.
Каждый собственник (организация или предприниматель) обязан участвовать в ремонте общедомового имущества соразмерно своей доли квадратных метров (ст. 249 ГК РФ). При этом существует три варианта организации ремонтного процесса в зависимости от типа договора:
1. Договор подряда с множественностью лиц со стороны заказчика
Таким образом каждый собственник становится заказчиком ремонтных работ в рамках единого договора подряда. В договоре указана общая сумма ремонтных работ и какая сумма возлагается к оплате на каждого собственника-заказчика. Приемка работ по такому договору может оформляться одним общим актом за подписью всех собственников.
Если собственник применяет систему налогообложения ОСН, то понесенные расходы пропорционально своей доли являются налоговыми расходами текущего периода по статье «текущий ремонт» или «амортизация ОС», если ремонт капитальный. Если подрядчик на ремонтные работы выставляет упд с НДС, то данный НДС пропорционально своей доли собственник вправе принять к вычету.
Если собственник применяет УСН (доходы-расходы), такие расходы так же являются налоговыми, но после их оплаты. А входной НДС либо на вычет, если упрощенец является плательщиком НДС по ставке 20%, либо в налоговые расходы.
2. Посреднический договор, когда один из собственников берет на себя обязанность за вознаграждение организовать ремонт
Такой агентский договор с множественностью лиц на стороне принципала подписывают все остальные собственники. Такой агентский договор можно заключить и с третьим лицом, например, управляющей компанией. В рамках такого договора каждый собственник-принципал компенсирует расходы агента по исполнению поручения пропорционально своей доли.
Агент в свою очередь от своего имени, но в интересах всех собственников заключает договор подряда с исполнителем, утверждает смету и принимает работы по акту, формирует отчет агента для каждого собственника-принципала.
В отношении НДС и налоговых расходов все аналогично первому варианту договора. У собственника, который выступал в роли агента, денежные средства, полученные от остальных собственников в виде компенсации расходов на ремонт его доходами не являются, его доход – только агентское вознаграждение. Соответственно, данное агентское вознаграждение является расходом остальных собственников в пропорции доли или в фиксированном значении.
3. Один из собственников заключает с исполнителем договор подряда, утверждает, смету, оплачивает расходы, принимает по акту работы, а все остальные собственники возмещают его затраты на ремонт пропорционально своей доли
Данный собственник по окончанию ремонтных работ предоставляет остальным собственникам расчет их долей в общих понесенных расходах для компенсации с приложением всех подтверждающих документов.
Таким образом, каждый собственник, в т.ч. и тот, который выполнял роль заказчика, учтет в своих налоговых расходах только свою долю. Дополнительного дохода и расхода в виде агентского вознаграждения в данном варианте – нет.
Если Собственник-заказчик применяет ОСН, то компенсируемые расходы так же не являются ни расходам (т.к. это расходы на ремонт чужого имущества – нет экономического обоснования), ни доходами собственника-заказчика, т.к. в этом случае отсутствует экономическая выгода (п.1, ст. 41 и п.1, ст. 252 НК РФ).
Если собственник-заказчик на УСН, то очень рисковано поступившие деньги в виде возмещаемых расходов не включить в налоговый доход, в соответствии с п.1 ст248 и п.1 ст. 346.15 НК РФ их необходимо включить в доход по УСН. При этом, собственник-заказчик в налоговые расходы по УСН не может включить расходы на ремонт в части компенсируемых другими собственниками.
Что касается НДС, то компенсация расходов не образует объекта обложения НДС и не является реализацией работ (услуг), следовательно собственник-заказчик, если он плательщик НДС – не выставляет счета-фактуры и не исчисляет НДС с суммы возмещаемых ему расходов. Таким образом, в данном варианте входящим НДС-ом может воспользоваться только один собственник-заказчик, у остальных возмещаемые расходы включаются в прибыльные с НДС.
Из всего вышесказанного следует, что последний вариант совсем не выгоден с точки зрения налоговой нагрузки, если собственник-заказчик применяет УСН, т.к. все компенсируемые расходы на ремонт упадут ему в налоговый доход. А вот первые два варианта наоборот дают право всем собственникам поставить входящий НДС на вычет и учесть расходы на ремонт своей доли имущества в налоговые расходы.
Наша юридическая служба составляет для бизнеса договоры с наиболее выгодными условиями. Мы находим оптимальное решение Ваших задач в текущем моменте с заботой о Вашем бизнесе. Создавайте и развивайте бизнес вместе с нами.
С уважением к Вам и Вашему бизнесу,
директор компании "Бухгалтерия Плюс",
аттестованный профессиональный бухгалтер и аудитор
Ольга Бондарь.
